Aufenthaltsweg
Aufenthalt durch Immobilieninvestition
Der Erwerb einer Immobilie in Brasilien kann bei Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen einen Antrag auf Aufenthaltsgenehmigung begründen — und verbindet Vermögensaufbau mit Entscheidungsfreiheit.
Kurz zusammengefasst
Die Resolução Normativa Nr. 36/2018 des CNIg ermöglicht einen Antrag auf Aufenthaltsgenehmigung, wenn mit eigenen Mitteln ausländischer Herkunft eine städtische Immobilie in Brasilien ab einem bestimmten Wert erworben wird. Die Immobilie kann fertiggestellt oder im Bau sein. Der Aufenthalt wird zunächst für vier Jahre erteilt und kann bei fortbestehenden Voraussetzungen in einen unbefristeten umgewandelt werden.
Für wen dieser Weg geeignet ist
- Investoren, die Immobilienvermögen in Brasilien aufbauen möchten
- Familien, die einen greifbaren Vermögenswert mit einer Aufenthaltsoption verbinden wollen
- Käufer für Eigennutzung zeitweise, für Vermietung oder für Wertsteigerung
- Wer eine wirtschaftliche Bindung bevorzugt, die dokumentarisch einfach nachzuweisen ist
Welche Möglichkeiten entstehen
- Anfängliche Aufenthaltsgenehmigung für vier Jahre, umwandelbar in unbefristeten Aufenthalt
- Möglichkeit, zeitweise oder dauerhaft in Brasilien zu leben — nach Ihrer Entscheidung
- Grundlage für die Einbeziehung von Angehörigen, im Einzelfall zu prüfen
- Vermögenswert, der durch klassische Vermietung oder Ferienvermietung Ertrag bringen kann
- Nach der erforderlichen Aufenthaltsdauer gegebenenfalls Zugang zur Einbürgerung
Allgemeine Voraussetzungen
- Erwerb einer Immobilie in städtischem Gebiet mit dem in der Norm vorgesehenen Mindestwert — R$ 1.000.000, in den Regionen Norden und Nordosten bis zu 30% darunter
- Eigene Mittel ausländischer Herkunft, mit internationalem Transfer, bestätigt durch ein bei der brasilianischen Zentralbank registriertes Kreditinstitut
- Fertiggestellte Immobilie (mit lastenfreiem Grundbucheintrag) oder Immobilie im Bau (mit registriertem Kaufvorvertrag, Baugenehmigung und registriertem Teilungsplan)
- Der Mindestwert kann aus mehreren Immobilien desselben Eigentümers zusammengerechnet werden
- Finanzierung nur für den Teil zulässig, der den Mindestbetrag übersteigt
- Aufenthalt im Land von mindestens 14 Tagen je Zweijahreszeitraum, gerechnet ab der Registrierung bei der Bundespolizei
Wirtschaftlicher und persönlicher Bezug
Anders als bei anderen Wegen ist die Bindung an Brasilien hier ein greifbarer Vermögenswert. Die Immobilie kann zeitweise selbst genutzt, klassisch oder als Ferienwohnung vermietet und in Ihre internationale Vermögensstrategie eingebunden werden. Die Entscheidung über Lage, Objektart und Renditeprofil steht vor dem migrationsrechtlichen Thema — und genau dort muss die Analyse beginnen.
Der Ablauf, Schritt für Schritt
- 01
Erstbewertung und Strategie
Wir verstehen Ihre Vermögensziele, den Zeithorizont und die Rolle, die eine Aufenthaltsoption in Ihrer Planung spielt. Gemeinsam definieren wir Objektprofil und Region.
- 02
Suche und Prüfung der Immobilie
Wir koordinieren die Objektauswahl und die dokumentarische Prüfung von Immobilie, Verkäufer und Bauträger — gemeinsam mit unseren juristischen Partnern und zugelassenen Maklern.
- 03
Kapitaltransfer und Erwerb
Die internationale Überweisung erfolgt über autorisierte Finanzinstitute mit der erforderlichen Registrierung bei der Zentralbank. Wir begleiten Urkunde und Grundbucheintragung.
- 04
Vorbereitung des Antrags
Wir stellen die Unterlagen zusammen und prüfen sie, einschließlich Apostillen und beglaubigter Übersetzungen, und bereiten den Antrag auf Aufenthaltsgenehmigung vor.
- 05
Prüfung durch das Justizministerium
Der Antrag wird vom Justizministerium geprüft, das zur Überprüfung der tatsächlichen Investition Vor-Ort-Ermittlungen durchführen kann.
- 06
Registrierung bei der Bundespolizei und CRNM
Nach Erteilung erfolgt die migrationsrechtliche Registrierung bei der Bundespolizei und die Ausstellung der CRNM.
Normalerweise erforderliche Dokumente
- Antragsformular für die Aufenthaltsgenehmigung
- Gültiges Reisedokument
- Abstammungsnachweis, apostilliert und von einem vereidigten Übersetzer übersetzt
- CPF (brasilianische Steuernummer)
- Lastenfreier Grundbucheintrag oder — bei Immobilien im Bau — registrierter Kaufvorvertrag, Baugenehmigung und registrierter Teilungsplan
- Erklärung eines autorisierten, bei der Zentralbank registrierten Kreditinstituts über den internationalen Kapitaltransfer
- Führungszeugnisse der Länder, in denen Sie in den letzten fünf Jahren gelebt haben, apostilliert und übersetzt
- Zahlungsnachweis der Gebühr (GRU)
Ehepartner und Familie
Die Einbeziehung von Ehepartner, Lebenspartner und Kindern erfolgt in der Regel über die Regeln der Familienzusammenführung, mit eigenen Unterlagen und Voraussetzungen. Jede Familienkonstellation ist individuell zu prüfen — idealerweise gemeinsam mit dem Hauptantrag und nicht im Nachhinein.
Registrierung und CRNM
Aufenthaltsgenehmigung, migrationsrechtliche Registrierung und CRNM sind unterschiedliche Etappen desselben Weges — die Unterscheidung lohnt sich.
Die Aufenthaltsgenehmigung ist der Akt, mit dem das Justizministerium das Recht auf Aufenthalt anerkennt. Die Registrierung erfolgt anschließend bei der Bundespolizei. Erst danach wird die CRNM — Carteira de Registro Nacional Migratório — ausgestellt, der Ausweis des Migranten in Brasilien.
Die CRNM ist nicht gleichbedeutend mit der Aufenthaltsgenehmigung: Sie ist das Dokument, das die daraus folgende Registrierung nachweist. Praktisch ist es die CRNM, die es ermöglicht, Konten zu eröffnen, Verträge zu unterschreiben und den eigenen Status im Land zu belegen.
Was nach der Genehmigung geschieht
- Registrierung bei der Bundespolizei und Ausstellung der CRNM
- Einhaltung des Mindestaufenthalts von 14 Tagen je zwei Jahre
- Fortbestand der Voraussetzungen, die zur Erteilung geführt haben — deren Wegfall kann zum Verlust der Genehmigung führen
- Nach vier Jahren Umwandlung in unbefristeten Aufenthalt möglich, gegen Nachweis der fortbestehenden Investition, Kopie der CRNM und Führungszeugnissen
Wie PlanBrazil begleitet
- Wir koordinieren die Erstbewertung und die Investitionsstrategie
- Wir führen die rechtliche Prüfung gemeinsam mit unserem Anwalts-Partner
- Wir koordinieren gemeinsam mit zugelassenen Maklern Suche und Verhandlung der Immobilie
- Wir organisieren Unterlagen, Apostillen und Übersetzungen mit vereidigten Übersetzern
- Wir koordinieren gemeinsam mit autorisierten Finanzinstituten den Kapitaltransfer über die regulären Kanäle
- Wir begleiten das Verfahren, die Registrierung bei der Bundespolizei und die Ausstellung der CRNM
- Wir bleiben nach der Genehmigung Ihr Ansprechpartner vor Ort
Häufige Fragen
Muss ich in Brasilien wohnen, um den Aufenthalt durch Immobilieninvestition zu behalten?
Nicht dauerhaft. Die Norm verlangt einen Mindestaufenthalt von 14 Tagen, zusammenhängend oder verteilt, je Zweijahreszeitraum ab der Registrierung bei der Bundespolizei. So bleibt die Bindung bestehen, ohne den Lebensmittelpunkt zu verlagern.
Darf die Immobilie im Bau sein?
Ja. Die Norm sieht den Erwerb von Immobilien im Bau ausdrücklich vor, mit eigenen dokumentarischen Anforderungen: registrierter Kaufvorvertrag, Baugenehmigung und registrierter Teilungsplan.
Kann ich mehrere Immobilien zusammenrechnen?
Ja, sofern alle auf Ihren Namen als Eigentümer laufen und die Summe den Mindestbetrag erreicht.
Kann ich den Kauf finanzieren?
Eine Finanzierung ist nur für den Teil zulässig, der den Mindestbetrag übersteigt. Der Mindestbetrag selbst muss aus eigenen Mitteln ausländischer Herkunft stammen.
Ist die CRNM dasselbe wie die Aufenthaltsgenehmigung?
Nein. Die Aufenthaltsgenehmigung ist die Entscheidung, die Ihr Aufenthaltsrecht anerkennt. Die CRNM ist der Ausweis, der nach der Registrierung bei der Bundespolizei ausgestellt wird.
Was passiert, wenn ich die Immobilie verkaufe?
Der Wegfall der Grundlage, auf der die Genehmigung beruht, kann zum Verlust der Aufenthaltsgenehmigung führen. Jede wesentliche Vermögensänderung sollte vorab rechtlich geprüft werden.
Rechtliche Grundlagen
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