Immobilien-Check
Vier Fragen, bevor Sie überhaupt eine Immobilie ansehen.
Der erste Fehler beim Immobilienkauf in Brasilien ist nicht die falsche Wohnung. Es ist die falsche Reihenfolge.
Lage, Objektart und Renditeprofil ergeben sich aus Ihrem Ziel — nicht umgekehrt. Dieser Check ordnet Ihre Ausgangslage in wenigen Minuten und zeigt Ihnen, welche Regionen zu Ihrem Profil passen und welche Kostenblöcke Sie einplanen sollten.
Frage 1 von 4
Ihr Ergebnis
Ihr Profil
Der Ertragsorientierte
Für Sie steht der laufende Ertrag im Vordergrund. Die entscheidende Größe ist nicht der Kaufpreis, sondern was nach Kosten, Leerstand und Steuern übrig bleibt.
Worauf Sie zuerst achten sollten
- Bruttomiete ist nicht Nettorendite — rechnen Sie Betriebskosten, Verwaltung und Leerstand von Anfang an ein.
- Bei Ferienvermietung entscheidet die Eigentümerversammlung mit: nicht jede Wohnanlage erlaubt Kurzzeitvermietung.
- Die Verwaltung aus Europa heraus ist ein Kostenblock, kein Detail.
Der Nutzer
Sie wollen die Immobilie selbst nutzen. Lage, Umfeld und Alltagstauglichkeit wiegen bei Ihnen schwerer als die Rendite — und genau das verändert die Auswahl.
Worauf Sie zuerst achten sollten
- Was im Urlaub angenehm ist, ist im Alltag nicht automatisch praktisch — prüfen Sie Wege, Versorgung und Nachbarschaft.
- Laufende Kosten fallen auch dann an, wenn Sie nicht da sind.
- Eine Teilvermietung in Ihrer Abwesenheit kann sinnvoll sein, verändert aber die Anforderungen an das Objekt.
Der Diversifizierer
Ihnen geht es um geografische und wirtschaftliche Streuung. Die Immobilie ist ein Baustein Ihrer internationalen Struktur, nicht Ihr Lebensmittelpunkt.
Worauf Sie zuerst achten sollten
- Der Wechselkurs kann Ihr Ergebnis stärker beeinflussen als die Mietrendite — in beide Richtungen.
- Liquidität ist Teil der Streuung: prüfen Sie, wie gut sich das Objekt später wieder verkaufen lässt.
- Die rechtliche und dokumentarische Prüfung ist bei Distanz wichtiger, nicht unwichtiger.
Der Optionshalter
Sie interessiert vor allem die Möglichkeit, die eine Investition eröffnen kann. Sie müssen heute nichts an Ihrem Leben ändern — und behalten trotzdem eine zusätzliche Option.
Worauf Sie zuerst achten sollten
- Ob eine Investition eine Aufenthaltsoption eröffnet, hängt vom Einzelfall ab und sollte vor dem Kauf geklärt werden, nicht danach.
- Die Investition sollte auch dann sinnvoll sein, wenn Sie die Option nie nutzen.
- Die Voraussetzungen können sich ändern — planen Sie mit Puffer, nicht auf Kante.
Der Beobachter
Sie sind noch am Anfang und wollen zunächst verstehen, wie der Markt funktioniert. Das ist ein guter Ausgangspunkt — die teuersten Fehler entstehen aus Eile, nicht aus Unwissen.
Worauf Sie zuerst achten sollten
- Verschaffen Sie sich zuerst ein realistisches Bild der Gesamtkosten, nicht nur der Kaufpreise.
- Vergleichen Sie Regionen, bevor Sie Objekte vergleichen.
- Klären Sie früh, welche Rolle die Immobilie in Ihrer Gesamtstruktur spielen soll.
Regionen, die dazu passen
Der Nordosten
Küste, niedrigere Einstiegspreise und wachsender Tourismus — und der niedrigste Einstieg der fünf Regionen.
Rio de Janeiro
Der liquideste Markt für internationale Käufer, mit international vergleichbarem Objektstandard.
São Paulo
Der stabilste Mietmarkt des Landes und das wirtschaftliche Zentrum — die Region für unternehmerische Präsenz.
Der Süden
Gemäßigtes Klima, europäisch geprägte Städte und die besten Sozialindikatoren des Landes.
Minas Gerais
Deutlich niedrigere Kosten bei hoher Lebensqualität — Industrie, Agrar und historische Städte.
Womit Sie zusätzlich zum Kaufpreis rechnen sollten
Der angebotene Preis ist nicht der Preis. Diese Posten kommen beim Erwerb hinzu — die konkreten Sätze unterscheiden sich je nach Gemeinde und Objekt:
- ITBI — kommunale Grunderwerbsteuer
- Notarielle Urkunde (Escritura)
- Eintragung im Grundbuch (Registro)
- Rechtliche und dokumentarische Prüfung (Due Diligence)
- Maklerprovision
- Übersetzungen, Apostillen und gegebenenfalls Vollmacht
Dazu kommen laufende Kosten: Condomínio, IPTU, Versicherung, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand. Die konkreten Bandbreiten mit Quelle und Stand beziffern wir in unserer Publikation zu den tatsächlichen Kosten.
Und die Aufenthaltsoption?
Eine Immobilieninvestition ab einem bestimmten Wert kann einen Antrag auf Aufenthaltsgenehmigung begründen. Der in der Resolução Normativa Nr. 36/2018 vorgesehene Mindestwert liegt bei R$ 1.000.000 — in den Regionen Norden und Nordosten bis zu 30 % darunter. Maßgeblich ist der Betrag in Landeswährung; der Gegenwert in Euro hängt vom Wechselkurs zum Zeitpunkt der Überweisung ab.
Die Voraussetzungen können sich ändern und müssen für jeden Einzelfall anhand der aktuellen Rechtslage geprüft werden. Diese Information dient der Orientierung und ersetzt keine Prüfung Ihres Falls. Eine Genehmigung wird nicht zugesagt.
Wie dieses Ergebnis entsteht
Das Ergebnis wird aus Ihren vier Antworten berechnet: das Ziel wiegt am stärksten, danach Präsenz und Zeithorizont. Die Regionen ergeben sich aus Kapitalrahmen und Ziel. Es handelt sich um eine erste Einordnung — keine Anlageempfehlung und keine Prüfung Ihres Einzelfalls.
Sie suchen nicht irgendeine Immobilie.
Sondern die richtige Kombination aus Lage, Nutzung und Investitionsziel. Wir prüfen mit Ihnen, was zu Ihrem Profil passt — und was nicht.