Vía de residencia
Residencia por inversión inmobiliaria
Comprar un inmueble en Brasil puede, si se cumplen los requisitos legales, fundamentar una solicitud de autorización de residencia — uniendo construcción de patrimonio y libertad de elección.
En resumen
La resolución normativa CNIg 36/2018 permite solicitar una autorización de residencia a quien adquiera, con fondos propios de origen extranjero, un inmueble urbano en Brasil por encima de un valor determinado. El inmueble puede estar terminado o en construcción. La residencia se concede inicialmente por cuatro años y, si se mantienen las condiciones, puede convertirse en indefinida.
A quién conviene esta vía
- Inversores que quieren construir patrimonio inmobiliario en Brasil
- Familias que buscan un activo tangible junto a una opción de residencia
- Compradores para uso personal estacional, renta por alquiler o revalorización
- Quienes prefieren un vínculo económico sencillo de acreditar documentalmente
Qué posibilidades abre
- Autorización de residencia inicial de cuatro años, convertible en indefinida
- Posibilidad de vivir en Brasil de forma parcial o permanente, según decida
- Base para incluir a familiares, valorada caso por caso
- Un activo capaz de generar renta mediante alquiler convencional o vacacional
- Tras el periodo de residencia exigido, acceso posible a la naturalización
Requisitos generales
- Compra de un inmueble en zona urbana por el valor mínimo fijado en la norma — 1.000.000 R$, importe que puede ser hasta un 30 % inferior en las regiones Norte y Nordeste
- Fondos propios de origen extranjero, con la transferencia internacional acreditada por una entidad autorizada y registrada ante el Banco Central
- Inmueble terminado (con título registral libre de cargas) o en construcción (con promesa de compraventa inscrita, licencia de obra y memoria descriptiva del proyecto registrada)
- El valor mínimo puede alcanzarse sumando más de un inmueble del mismo titular
- La financiación solo se admite para la parte que exceda del importe mínimo exigido
- Presencia en el país de al menos 14 días cada dos años, contados desde el registro ante la Policía Federal
Contexto económico y personal
A diferencia de otras vías, aquí el vínculo con Brasil es un activo tangible. El inmueble puede usarse de forma estacional, alquilarse a largo plazo o en modalidad vacacional e integrarse en su estrategia patrimonial internacional. Las decisiones sobre ubicación, tipo de inmueble y perfil de rentabilidad vienen antes de la cuestión migratoria — y es justo ahí donde debe empezar el análisis.
Cómo funciona, paso a paso
- 01
Valoración inicial y estrategia
Entendemos sus objetivos patrimoniales, su horizonte temporal y el papel que juega una opción de residencia en su planificación. Definimos juntos el perfil del inmueble y la región.
- 02
Búsqueda y análisis del inmueble
Coordinamos la selección del inmueble y el análisis documental del activo, del vendedor y de la promoción, con nuestros socios juristas y agentes habilitados.
- 03
Transferencia de fondos y compra
La transferencia internacional se realiza a través de entidades financieras autorizadas, con el registro que exige el Banco Central. Damos seguimiento a la escritura y a la inscripción registral.
- 04
Preparación de la solicitud
Reunimos y comprobamos la documentación, incluidas apostillas y traducciones juradas, y preparamos la solicitud de autorización de residencia.
- 05
Instrucción por el Ministerio de Justicia
La solicitud la instruye el Ministerio de Justicia y Seguridad Pública, que puede realizar comprobaciones sobre el terreno para verificar la inversión.
- 06
Registro ante la Policía Federal y CRNM
Una vez concedida, se completa el registro migratorio ante la Policía Federal y se expide la CRNM.
Documentos que suelen exigirse
- Formulario de solicitud de autorización de residencia
- Documento de viaje en vigor
- Acreditación de filiación, apostillada y traducida por traductor jurado
- CPF (número fiscal brasileño)
- Título registral del inmueble libre de cargas o — si está en construcción — promesa de compraventa inscrita, licencia de obra y memoria descriptiva del proyecto registrada
- Declaración de una entidad de crédito autorizada, registrada ante el Banco Central, que acredite la transferencia internacional de capitales
- Certificados de antecedentes penales de los países de residencia de los últimos cinco años, apostillados y traducidos
- Justificante de pago de la tasa (GRU)
Cónyuge y familia
La inclusión del cónyuge, la pareja y los hijos se tramita por regla general mediante las normas de reagrupación familiar, con sus propios documentos y requisitos. Cada situación familiar debe valorarse individualmente — idealmente planificada junto con la solicitud principal y no después.
Registro y expedición de la CRNM
La autorización de residencia, el registro migratorio y la CRNM son etapas distintas de un mismo camino, y conviene diferenciarlas con claridad.
La autorización de residencia es el acto por el cual el Ministerio de Justicia y Seguridad Pública reconoce el derecho a residir. El registro migratorio se realiza después ante la Policía Federal. Solo entonces se expide la CRNM — Carteira de Registro Nacional Migratório —, el documento de identificación del inmigrante en Brasil.
La CRNM no es sinónimo de la autorización de residencia: es el documento que acredita el registro derivado de ella. En la práctica, es la CRNM la que permite abrir cuentas, firmar contratos y acreditar su situación en el país.
Qué ocurre tras la concesión
- Registro ante la Policía Federal y expedición de la CRNM
- Cumplimiento de la presencia mínima de 14 días cada dos años
- Mantenimiento de las condiciones que fundamentaron la concesión — su desaparición puede llevar a la pérdida de la autorización
- Transcurridos cuatro años, conversión posible en indefinida, acreditando el mantenimiento de la inversión, con copia de la CRNM y certificados de antecedentes penales
Cómo le acompaña PlanBrazil
- Coordinamos la valoración inicial y la estrategia de inversión
- Dirigimos el análisis jurídico con nuestro socio abogado
- Coordinamos, con agentes habilitados, la búsqueda y la negociación del inmueble
- Organizamos documentos, apostillas y traducciones por traductores públicos jurados
- Coordinamos, con entidades financieras autorizadas, la transferencia de fondos por los cauces regulares
- Acompañamos el procedimiento de residencia, el registro ante la Policía Federal y la expedición de la CRNM
- Seguimos siendo su interlocutor sobre el terreno tras la concesión
Preguntas frecuentes
¿Tengo que vivir en Brasil para conservar la residencia por inversión inmobiliaria?
No de forma permanente. La norma exige una presencia mínima de 14 días, consecutivos o no, cada dos años, contados desde el registro ante la Policía Federal. Así se mantiene el vínculo sin trasladar el centro de vida.
¿El inmueble puede estar en construcción?
Sí. La norma contempla expresamente el inmueble en construcción, con sus propios requisitos documentales: promesa de compraventa inscrita, licencia de obra y memoria descriptiva del proyecto registrada.
¿Puedo sumar varios inmuebles para alcanzar el importe?
Sí, siempre que todos figuren a su nombre como titular y el total alcance el mínimo exigido.
¿Puedo financiar la compra?
La financiación solo se admite para la parte que exceda del mínimo. El mínimo debe proceder de sus fondos propios de origen extranjero.
¿La CRNM es lo mismo que la autorización de residencia?
No. La autorización de residencia es la resolución que reconoce su derecho a residir. La CRNM es el documento de identificación que se expide tras el registro migratorio ante la Policía Federal.
¿Qué ocurre si vendo el inmueble?
La desaparición del fundamento de la concesión puede llevar a la pérdida de la autorización de residencia. Cualquier cambio patrimonial relevante debe analizarse jurídicamente antes de llevarlo a cabo.
Base legal
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